1月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2025年全年經(jīng)濟數(shù)據(jù)。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長5%，充分展現(xiàn)了中國經(jīng)濟在復(fù)雜環(huán)境下的韌性和活力。具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域，統(tǒng)計數(shù)據(jù)客觀反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)在深度調(diào)整過程中所面臨的壓力。更值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)在“頂壓前行”的過程中展現(xiàn)出的兩方面重要積極變化：短周期看，房地產(chǎn)市場正在波動中趨穩(wěn)；長周期看，房地產(chǎn)發(fā)展的新動能正在轉(zhuǎn)型中成型。
短周期視角：在波動中趨穩(wěn)
從全年來看，全國層面房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售等指標(biāo)同比仍有下降，部分城市房地產(chǎn)市場在二季度后也出現(xiàn)一定反復(fù)。但這些波動和反復(fù)并未改變房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)的整體態(tài)勢，其中有四個積極信號尤其值得關(guān)注。
交易總規(guī)模趨穩(wěn)。如果僅看新房，全年新建商品房銷售面積同比仍下降8.7%。但需要注意的是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷從增量市場為主向增量市場與存量市場并重的轉(zhuǎn)變，且最終必然進一步過渡到以存量市場為主，這是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然趨勢。將新房市場與二手房市場合并觀察，無論全國還是主要城市，全年合計銷售規(guī)模已明顯趨穩(wěn)，部分主要城市甚至同比小幅增長。從房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律看，銷售規(guī)模變化通常領(lǐng)先于價格，是一個重要的前導(dǎo)信號。
市場分化進一步放大。不同城市之間、城市內(nèi)部不同區(qū)位之間的市場分化有加大趨勢。這種分化，一方面取決于宏觀經(jīng)濟狀況，經(jīng)濟新動能成長更快的城市或區(qū)域，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)更為活躍；另一方面取決于前期住房供應(yīng)壓力尤其是庫存壓力，供應(yīng)壓力較小的市場整體更活躍。這種“核心更穩(wěn)、優(yōu)質(zhì)更強”的分化特征首先體現(xiàn)在成交量和價格上，例如70個大中城市商品住宅價格指數(shù)中上海、杭州等城市的新房價格表現(xiàn)就尤為亮眼；土地市場的分化更為明顯，核心城市優(yōu)質(zhì)地段的出讓地塊持續(xù)受到開發(fā)企業(yè)青睞。這種分化也意味著，我們不應(yīng)該籠統(tǒng)地分析全國整體市場，而必須結(jié)合當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟狀況尤其是新動能成長態(tài)勢，房地產(chǎn)市場狀況尤其是供應(yīng)庫存壓力，以及地方因城施策效果等具體情況來加以判斷。
控增量取得成效。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資下降17.2%，降幅依然較大，但我們對此應(yīng)當(dāng)辯證看待。當(dāng)前大部分城市房地產(chǎn)市場承壓的核心原因在于此前供需結(jié)構(gòu)性錯配導(dǎo)致的庫存壓力，因此供給端堅持“控增量、去庫存、優(yōu)供給”是市場整體回暖的先決條件。這也已轉(zhuǎn)化為地方政府和企業(yè)的理性行為——供應(yīng)壓力較大的城市，政府不再盲目供地，企業(yè)不再盲目拿地上項目，給房地產(chǎn)市場留出消化時間。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積等指標(biāo)的下降，更應(yīng)當(dāng)理解為供給端政策導(dǎo)向下調(diào)控效果的顯現(xiàn)。
去庫存取得積極進展。四季度出現(xiàn)的一個重要積極信號，是11月末全國商品房待售面積比10月末減少約300萬平方米，并在12月份得到延續(xù)，體現(xiàn)出供給端控增量措施與需求端提振消費措施協(xié)同發(fā)力的效果。庫存壓力是當(dāng)前相當(dāng)部分城市房地產(chǎn)市場面臨的關(guān)鍵癥結(jié)，這就使得庫存規(guī)模趨勢的逆轉(zhuǎn)顯得尤為重要。
長周期視角：在轉(zhuǎn)型中成型
相較于短周期，2025年更值得關(guān)注的是長周期維度上的變化。站在“十四五”邁向“十五五”、城鎮(zhèn)化向新階段跨越的關(guān)鍵節(jié)點上，房地產(chǎn)領(lǐng)域新舊模式乃至新舊動能的轉(zhuǎn)換在2025年取得重要成果。
風(fēng)險化解取得里程碑式進展。房地產(chǎn)領(lǐng)域新舊動能、新舊模式轉(zhuǎn)換的特殊性，在于要首先處置以“三高”為典型特征的舊模式所遺留的風(fēng)險和問題。交付風(fēng)險可以說是舊模式遺留的最主要問題。2025年的標(biāo)志性里程碑，是2022年以來持續(xù)推進的保交樓、保交房任務(wù)全面完成。保交樓、保交房任務(wù)完成，交付風(fēng)險大幅度收斂，既保證了社會經(jīng)濟穩(wěn)定，也為房地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展奠定了良性基礎(chǔ)。此外，部分出險房企債務(wù)重組也在2025年取得積極成效。
回歸民生本位成為房地產(chǎn)發(fā)展最重要的新動能。黨的二十屆四中全會關(guān)于“十五五”規(guī)劃的建議中，將推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展放在“加大保障和改善民生力度”部分進行部署，預(yù)示著房地產(chǎn)發(fā)展將進一步回歸滿足人民對更美好居住生活需要的初心和使命。這在2025年集中地體現(xiàn)為“好房子”建設(shè)力度的大幅度提升。從年初的“兩會”到一系列后續(xù)部署，好房子“安全、舒適、綠色、智慧”的內(nèi)涵日益明晰，并細(xì)化為《住宅項目規(guī)范》等一系列規(guī)范、導(dǎo)則。更重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)也愈發(fā)重視這一新的發(fā)展機遇，2025年幾乎每家主要房地產(chǎn)企業(yè)都推出了自身的好房子產(chǎn)品或技術(shù)體系，在服務(wù)居民家庭住房需求的同時孕育著行業(yè)新的增長點。
與城市更新的深度融合正在成為房地產(chǎn)發(fā)展的另一新動能。2025年中央城市工作會議提出城市發(fā)展正在從大規(guī)模增量擴張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主，社會各界對高質(zhì)量城市更新的重視程度空前提升。推動城市更新并非以發(fā)展房地產(chǎn)為目的，但在以城市更新為抓手推動城市高質(zhì)量發(fā)展的過程中，客觀上會為房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)提供大量轉(zhuǎn)型發(fā)展機會。2025年年底的中央經(jīng)濟工作會議首次明確將推動高質(zhì)量城市更新作為擴內(nèi)需的舉措之一，正蘊含著這樣的深意。目前這一領(lǐng)域的機會正在持續(xù)涌現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，探索新的發(fā)展模式和路徑。
展望2026：對趨穩(wěn)有充足信心
展望2026年的房地產(chǎn)市場，首先仍應(yīng)基于長周期視角。2021年以來房地產(chǎn)領(lǐng)域始終面臨三個并行的關(guān)鍵任務(wù)：一是“修復(fù)”，化解此前模式遺留的風(fēng)險；二是“穩(wěn)定”，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)；三是“轉(zhuǎn)型”，實現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的新舊動能轉(zhuǎn)換，而非重回老路。很多時候我們聚焦的是“穩(wěn)定”，但“穩(wěn)定”需以“修復(fù)完成”和“轉(zhuǎn)型明晰”為前提。2025年風(fēng)險化解取得重大成績、轉(zhuǎn)型路徑逐漸明晰，都為實現(xiàn)市場穩(wěn)定提供了關(guān)鍵條件——這是觀察2026年乃至“十五五”期間房地產(chǎn)市場的重要出發(fā)點。
另一個有利條件是房地產(chǎn)市場政策框架日趨完善。2024年四季度，出臺了“四個取消、四個降低、兩個增加”房地產(chǎn)政策組合拳，2025年各項具體政策工具又進一步細(xì)化完善，需求端有國務(wù)院《提振消費專項行動方案》等提出的系列舉措，供給端有“控增量、去庫存、優(yōu)供給”部署，已經(jīng)形成了較為完整和穩(wěn)定的政策工具箱。這種基于成型政策體系的、增量措施與存量政策的協(xié)同發(fā)力，將為市場穩(wěn)定提供良好的政策環(huán)境。近期主要城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的“小暖冬”就是一個很好的例子。
因此，站在“十五五”開局之年，我們有充分理由相信，房地產(chǎn)市場將在2026年實現(xiàn)更加穩(wěn)健的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也將在服務(wù)人民美好生活、推動城市高質(zhì)量發(fā)展中開啟新的篇章。
摘自 《中國建設(shè)報》 2026.01.21 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟