從國家統(tǒng)計局9月15日公布的1~8月房地產(chǎn)開發(fā)銷售數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場供需兩端正在趨于新平衡，盡管面臨挑戰(zhàn)與壓力，市場仍朝著止跌回穩(wěn)方向邁進。
近年來，管理部門一直從供需兩端發(fā)力實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。需求端，積極“降門檻、降成本、提預(yù)期”，滿足居民對美好生活的向往，滿足新市民、年輕人的安居愿望；供給端，除了積極增加高品質(zhì)的“好房子”供給，借助供給革新牽引和帶動需求，另一項重要工作就是順應(yīng)供求關(guān)系重大變化的新形勢，主動或被動“去庫存”，以匹配需求變化。于是，從2022年開始，就出現(xiàn)了從土地出讓、新開工到批準(zhǔn)預(yù)售，再到新房銷售的持續(xù)回調(diào)，一直延續(xù)到今年。這是房企應(yīng)對市場形勢的理性選擇，也是供應(yīng)過剩地區(qū)嚴(yán)控增量的反映。如果為了拉動投資繼續(xù)大規(guī)模供地、大規(guī)模建設(shè)，供求關(guān)系的改善就會遙遙無期。經(jīng)過長達3年半多的調(diào)整，行業(yè)供需不平衡的態(tài)勢得到了明顯緩解。8月末，全國商品房待售面積比7月末減少了317萬平方米，今年以來已連續(xù)6個月減少。
這既是供給端適應(yīng)需求端的變化，也是供給收縮與需求再平衡的必然結(jié)果。這也意味著行業(yè)調(diào)整進入下半場，即告別急速下跌，進入探底、尋底的階段。1~8月份，新房和二手房價格同比降幅持續(xù)收窄。8月份，新房和二手住房價格指數(shù)同比降幅均比7月收窄0.4個百分點，比年初分別收窄2.4、2.3個百分點。行業(yè)和市場上下游各項指標(biāo)的跌幅也都在收窄。比如，1~8月份全國房屋新開工面積同比降幅較去年年底收窄3.5個百分點，新房累計銷售面積和金額同比降幅分別收窄8.2和9.2個百分點。目前，新房建設(shè)規(guī)模已收縮至近十幾年來的低點，但存量房屋的更新需求還會持續(xù)增加，加上對高品質(zhì)住房的需求與日俱增，行業(yè)供求兩端開始趨于平衡，市場持續(xù)下跌的可能性并不大。
從中長期來看，在供給端，將充分發(fā)揮城市更新的帶動作用，推動城中村及危舊房改造。這不僅能有效緩沖新增房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑，還可以直接帶動鋼鐵、建材等上游產(chǎn)業(yè)，促進家具和家電等領(lǐng)域消費。這本身就是房地產(chǎn)發(fā)展新模式，它在逐步替代舊模式的同時，還能穩(wěn)定投資和消費，帶動就業(yè)。通過老舊小區(qū)改造等改善住房供給，還能更好滿足人民群眾對“好房子”的需求；同時，落實好《住宅項目規(guī)范》，打造包含保障性住房、商品住房等在內(nèi)的“好房子”，滿足居民住房消費升級需求。在需求端，要繼續(xù)落實落細(xì)既有的各項紓困政策。各地要通過高密度、高頻率的市場監(jiān)測和巡查，全面評估國家及本地已出臺各項政策的落地情況和問題。同時，積極摸查居民在住房消費領(lǐng)域的堵點、急難愁盼，以精細(xì)化的政策設(shè)計提高一城一策的水平。
房地產(chǎn)市場運行的影響因素和機制復(fù)雜，止跌回穩(wěn)是一個過程，中間有所反復(fù)是正?，F(xiàn)象。但我們要看到，不管是新市民和外來人口的剛性需求，還是新型城鎮(zhèn)化的潛力需求，抑或是住房改善的需求，存量改造和升級換代的需求，房地產(chǎn)市場的潛力很大、韌性很強。對各地來說，既要尊重房地產(chǎn)市場自身規(guī)律，主動作為，優(yōu)化政策，也要從經(jīng)濟基本面將制約需求釋放的因素解除，激活和發(fā)揮市場的自我修復(fù)功能。多方發(fā)力下，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)將值得期待。
摘自 《中國建設(shè)報》 2025.09.17 廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉