近年來，隨著我國城鎮(zhèn)化從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，房地產(chǎn)的供求關(guān)系發(fā)生重大變化，以新房開發(fā)和銷售為主的外延式擴張難以為繼，行業(yè)和市場隨之而來經(jīng)歷深刻調(diào)整與結(jié)構(gòu)性變革，挑戰(zhàn)與壓力明顯增加。但是，在國家及各地的系統(tǒng)部署下，風(fēng)險緩釋、市場企穩(wěn)的局面不會改變。
首先，2024年開啟的保交房工作推進有力，并與保交樓工作有效接力，房地產(chǎn)項目交付風(fēng)險已總體可控。實踐中在支持項目融資、推動交付等方面建立了成熟完善的工作機制，經(jīng)過總結(jié)、沉淀、推廣，成為最大程度杜絕新增交付風(fēng)險的長效機制。當保交付不再是問題，就在預(yù)期層面對房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)形成了強力支撐。
其次，在2022年年底推出的金融十六條、“三支箭”，在行業(yè)層面提出紓困、重組和再生的一攬子政策措施。近年來，這些政策措施在防范企業(yè)出險、推動出險后的風(fēng)險處置、實現(xiàn)“軟著陸”等方面發(fā)揮了效力。從各地數(shù)據(jù)來看，房企已展期貸款陸續(xù)到期、債券集中兌付，債務(wù)風(fēng)險仍需關(guān)注。但近期一些房企成功實現(xiàn)債務(wù)重組，為其他房企風(fēng)險化解提供了借鑒方案。
由此，不管是項目層面的風(fēng)險，還是企業(yè)層面的風(fēng)險，經(jīng)過三年多努力不懈的化解，房地產(chǎn)出險的高峰期已過，這意味著對市場止跌回穩(wěn)影響最大的因素已開始消退了。風(fēng)險出清是市場穩(wěn)定的基礎(chǔ)，也是市場修復(fù)自身動力的前提。
再次，2024年“9· 26”以來房地產(chǎn)政策“組合拳”的發(fā)布和實施，從“降成本、降門檻”的角度修復(fù)市場。目前來看，房地產(chǎn)政策“組合拳”取得了積極成效。上半年全國商品房銷售面積同比降幅較2024年同期收窄了15.5個百分點；去年10月份以來，70個大中城市新建商品住房和二手住房價格指數(shù)同比降幅均持續(xù)收窄。特別要指出的是，雖然新房銷售量的同比情況仍然是下降的，但不能簡單據(jù)此判定市場還沒有止跌回穩(wěn)，因為近年來土地供應(yīng)在減少，房企主動應(yīng)對市場變化也減少了新拿地、新開工、新上市，供應(yīng)量少了自然會對銷售量產(chǎn)生影響。這既是嚴控增量的反映，也是市場自發(fā)調(diào)整的過程。當前，各地還要全面評估已出臺各項政策的落地情況和問題，及時研究解決政策落實中的堵點、卡點，更大力度支持剛性和改善性住房需求的釋放。
從中長期看，隨著風(fēng)險陸續(xù)開始出清，預(yù)期開始好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的趨勢不改。目前，不管是新市民和外來人口的剛性需求，還是新型城鎮(zhèn)化的潛力需求，抑或是住房改善的需求，存量改造和升級換代的需求，房地產(chǎn)市場的潛力很大、韌性很強。要尊重房地產(chǎn)市場自身規(guī)律，從宏觀經(jīng)濟系統(tǒng)的角度，激活和發(fā)揮市場的自我修復(fù)功能。
最后，中央城市工作會議提出，堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展，高質(zhì)量開展城市更新。這為房地產(chǎn)市場指明了發(fā)展方向。一方面，高質(zhì)量城市更新是新時期城市增長的動力，通過公共配套補短板、功能升級、提質(zhì)改造等，城市更宜居、安全、韌性，承載力也更高，從而激發(fā)潛在的住房消費；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要主動轉(zhuǎn)型升級，建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，從供給端滿足需求、牽引需求，為企業(yè)自身發(fā)展贏得機遇。
摘自 《中國建設(shè)報》 2025.08.07 廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉