2025年可以說是物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)“整治年”，如何加強和改進物業(yè)服務(wù)管理，成為全國上下重點聚焦的民生大事。對于這一全國性普遍問題，深圳市于2020年修訂《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》，開啟了為業(yè)主大會賦予統(tǒng)一社會信用代碼市場主體資格、所有資金收支納入監(jiān)管賬戶、黨建引領(lǐng)建設(shè)業(yè)主決策平臺、統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)選聘等數(shù)智化法治建設(shè)，積累了比較全面的實踐經(jīng)驗，為其他地區(qū)小區(qū)治理突破困局提供參考借鑒。
法定賬戶數(shù)據(jù)共享 實現(xiàn)治理成效客觀評價
小區(qū)治理成敗與否，經(jīng)濟收支至關(guān)重要。2020年深圳修訂《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》，為業(yè)主大會賦予統(tǒng)一社會信用代碼市場主體資格，法定物業(yè)服務(wù)費與公共收益屬于業(yè)主共有資金，必須存入明細對接政府平臺、業(yè)主隨時監(jiān)督的數(shù)據(jù)共享銀行賬戶，并且只要業(yè)主大會決定開設(shè)數(shù)據(jù)共享銀行賬戶，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就必須在15日內(nèi)將由企業(yè)共管賬戶代管的業(yè)主共有資金轉(zhuǎn)存進來。
5年來，深圳從零起步，目前住宅小區(qū)中近八成已開設(shè)法定的數(shù)據(jù)共享銀行賬戶。同時，通過深圳市物業(yè)管理信息平臺的對比數(shù)據(jù)分析，能夠有效判定賬戶開設(shè)是否合法、資金收支是否真實、管理過程是否合規(guī)、管理成效是好是壞。小區(qū)共有資金的賬戶流水和財務(wù)數(shù)據(jù)，成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)自述自評、業(yè)主主觀滿意度測評、第三方調(diào)查檢測之外，衡量各小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)成效、業(yè)主組織決策成效乃至社區(qū)黨建引領(lǐng)、行政監(jiān)管成效時更加客觀、準(zhǔn)確、公正的關(guān)鍵指標(biāo)。
建設(shè)業(yè)主決策平臺 黨建引領(lǐng)業(yè)主當(dāng)家
依照民法典，小區(qū)重大事務(wù)應(yīng)由業(yè)主共同決定，但是業(yè)主人數(shù)眾多，而且業(yè)主身份往往被視為隱私信息或者商業(yè)秘密，法定的業(yè)主大會會議召集面臨一系列難題。為此，深圳從2016年起創(chuàng)新開發(fā)了深圳物業(yè)管理信息平臺的電子投票系統(tǒng)，不僅切實支持了業(yè)主自助驗證身份的線上共同決策，而且創(chuàng)新研發(fā)了黨建引領(lǐng)支持業(yè)主自發(fā)聯(lián)名的系統(tǒng)功能，成為黨建引領(lǐng)支持普通業(yè)主當(dāng)家，支持和約束業(yè)委會規(guī)范履職的信息化支撐。
《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》和配套電子投票規(guī)則規(guī)定，業(yè)主大會會議采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應(yīng)當(dāng)通過市住房和建設(shè)部門建立的電子投票系統(tǒng)進行，不采用電子投票方式進行投票的，投票結(jié)果應(yīng)當(dāng)由召集人以分戶為單位錄入投票系統(tǒng)。截至2025年年底，深圳住宅類小區(qū)中使用該系統(tǒng)的超過六成，全市300多萬戶業(yè)主中自發(fā)綁定該系統(tǒng)的約四成，通過該系統(tǒng)全市各小區(qū)召開業(yè)主大會會議達兩萬余次，相關(guān)議題達到7萬余個，平均周期約20天即可高效完成議題表決，不僅助力業(yè)主便捷參與小區(qū)事務(wù)，而且推動業(yè)委會、街道社區(qū)和市、區(qū)主管部門等各方權(quán)責(zé)銜接系統(tǒng)化、流程化和標(biāo)準(zhǔn)化，客觀上倒逼相關(guān)各方通過系統(tǒng)應(yīng)用依法、規(guī)范、高效履職。
深圳物業(yè)管理信息平臺還創(chuàng)新研發(fā)實施了黨支部支持普通業(yè)主在線聯(lián)名的系統(tǒng)功能，實現(xiàn)了即使沒有業(yè)委會也能由業(yè)主共同決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者有了業(yè)委會但是業(yè)主能夠直接在線聯(lián)名進而罷免業(yè)委會。特別是對于租戶較多、較難實現(xiàn)三分之二業(yè)主參與的老舊小區(qū)，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定，黨支部可以在線收集業(yè)主聯(lián)名意見，支持居委會在線召集業(yè)主大會會議。
統(tǒng)一招標(biāo)平臺 規(guī)范市場競爭選聘
《物業(yè)管理條例》鼓勵支持物業(yè)服務(wù)的市場機制調(diào)節(jié)作用，但實踐中小區(qū)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往意味著重大的利益調(diào)整和激烈的現(xiàn)場沖突。對此，深圳創(chuàng)新建設(shè)了物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)信息化平臺，有效支撐和規(guī)范物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)從擬定招標(biāo)文件、業(yè)主大會表決、專家評審、定標(biāo)中標(biāo)等全流程各環(huán)節(jié)，實現(xiàn)業(yè)主、業(yè)委會、街道辦事處、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門及評標(biāo)專家和投標(biāo)企業(yè)等相關(guān)各方，都能夠在線統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一流程、權(quán)責(zé)明晰、無縫對接做好各自角色。
首先，深圳物業(yè)管理信息平臺的數(shù)據(jù)共享賬戶信息，確保了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金歸屬收支都有據(jù)可查，從經(jīng)濟源頭上破解物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接時的“糊涂賬”難題；其次，為解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘過程中的業(yè)委會公正監(jiān)督難題，《深圳市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主大會不得授權(quán)業(yè)主委員會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)事項，不得授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標(biāo)人；最后，通過信息平臺建設(shè)，有效支持業(yè)主大會“三選一”表決確定最終定標(biāo)方案，即可以選擇最終是由業(yè)主大會再次開會定標(biāo)，還是授權(quán)專家評標(biāo)委員會擇優(yōu)定標(biāo)，或者定標(biāo)委員會先票決三名候選人再隨機抽簽確定中標(biāo)人，保障招標(biāo)投標(biāo)的定標(biāo)過程公平公正有公信力。
夯實數(shù)智化監(jiān)管 進一步提升治理效能
深圳市物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)建設(shè)至今10年，深圳物業(yè)管理信息平臺建設(shè)至今5年，經(jīng)過多年持續(xù)優(yōu)化建設(shè)，有條件有基礎(chǔ)進一步做大做強優(yōu)化創(chuàng)新，進一步夯實小區(qū)治理效能。
首先，通過黨建引領(lǐng)可以進一步提高平臺的業(yè)主綁定率，夯實小區(qū)治理的業(yè)主群眾信息化基石。無論小區(qū)選舉業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘還是表決重大維修工程，業(yè)主綁定率越高，共同決策的爭議越少、公信力越強、效率越高。
其次，進一步優(yōu)化系統(tǒng)的模板化精準(zhǔn)支持，保障和提高業(yè)主大會會議的合法性、專業(yè)性、時效性和精準(zhǔn)度。針對業(yè)主大會會議發(fā)起人多為業(yè)委會，而業(yè)委會多為非專職人員，對相關(guān)規(guī)定不夠精通、專業(yè)知識儲備多數(shù)不夠的實際情況，優(yōu)化業(yè)主大會定期會議或臨時會議分類，提供便捷模板，實現(xiàn)基本覆蓋業(yè)主大會各種類型需求，支持和約束會議召集人高效提交、街道社區(qū)高效審核、業(yè)主投票查看議題一目了然。
最后，優(yōu)化平臺數(shù)據(jù)聯(lián)動互通，提升物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)工作質(zhì)效。“數(shù)據(jù)多跑路，群眾少跑腿”，進一步打通深圳物業(yè)管理信息平臺的業(yè)主電子投票系統(tǒng)和招投標(biāo)交易系統(tǒng)，在招標(biāo)文件編制階段嵌入政府示范文本，全程在線流轉(zhuǎn)，規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)流程，降低小區(qū)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)后續(xù)出現(xiàn)重大利益分歧的幾率和信訪風(fēng)險，為小區(qū)業(yè)主公平公正公開選到心儀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)保駕護航。
摘自 《中國建設(shè)報》 2026.03.23 張云娜 林春峰