我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正從大規(guī)模增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向增存并重的發(fā)展階段。在這個(gè)過(guò)程中，新房交易和二手房交易“一降一升”，二手房對(duì)新房的替代效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。
一是住房總需求基本穩(wěn)定。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1~9月數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前新建商品房銷售延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，銷售面積6.58億平方米，同比下降5.5%。同時(shí)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，1~9月，二手房成交5.58億平方米，同比增長(zhǎng)6.2%。全國(guó)一二手房交易總面積為12.16億平方米，與去年同期基本持平，二手房占比持續(xù)提升，反映出總需求并沒(méi)有減少，而是交易結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。
二是二手房對(duì)新房的替代作用不斷增強(qiáng)。以杭州為例，1~9月杭州市二手房成交7.54萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)7.41%，二手房對(duì)新房的分流已成事實(shí)，這種替代效應(yīng)的根源在于供需結(jié)構(gòu)的深刻變化。第一，二手房存量規(guī)模大，特別是在2016~2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱階段，大規(guī)模開工與預(yù)售的商品房進(jìn)入交付使用，次新房供給量大幅度增加。第二，很多二手房地段好、配套完善，更容易吸引有子女教育、養(yǎng)老等需求的家庭。第三，二手房“所見(jiàn)即所得”，交易安全性更高。第四，部分二手房議價(jià)空間大，具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，購(gòu)房人有機(jī)會(huì)買到性價(jià)比更高的房子。
三是二手房交易占比提升本質(zhì)上是城市發(fā)展演進(jìn)的必然結(jié)果。當(dāng)城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，新房開發(fā)量、交易量逐步減少，存量房流通成為市場(chǎng)主力是普遍規(guī)律。例如，2024年美國(guó)新建住房交易占比只有14.4%，2023年英格蘭和威爾士地區(qū)新建住房交易僅占總交易量的11%。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，未來(lái)二手房交易占比還將進(jìn)一步提升。2024年杭州二手房成交套數(shù)占總交易套數(shù)的58.91%，2025年1~9月進(jìn)一步提高至64.93%，這種轉(zhuǎn)變并非市場(chǎng)衰退的信號(hào)，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟階段的重要標(biāo)志。
面對(duì)新房銷售下行與二手房交易上升的局面，更需理性看待市場(chǎng)變化，從過(guò)去聚焦新房的上市和銷售轉(zhuǎn)為關(guān)注新房和二手房的總供給和總需求。隨著二手房供給持續(xù)釋放，存量交易體系不斷完善，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在總量穩(wěn)定的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，逐步邁向與城市發(fā)展階段相匹配的成熟形態(tài)。
摘自 《中國(guó)建設(shè)報(bào)》 2025.10.22 浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng) 虞曉芬